Bersiaplah:Inilah Gudang Mega Perkotaan

Jika Anda berpikir jalanan kota sedang padat sekarang, bayangkan pusat distribusi raksasa mendarat di tengah lingkungan perkotaan yang sibuk.

Pengemudi, pejalan kaki, pengendara sepeda, dan pengangkut barang komersial semuanya berlomba-lomba untuk mendapatkan jalur aspal yang sama. Popularitas layanan berbagi perjalanan seperti Uber dan Lyft, ditambah dengan ledakan e-commerce dan kebutuhan untuk pengiriman jarak jauh yang cepat, hanya memperburuk keadaan.

Sekarang muncul tren penempatan DC besar, yang dulunya berlokasi di daerah yang tidak terlalu ramai, tepat di tengah kota-kota besar. Alasannya adalah kebutuhan e-tailer untuk memenuhi permintaan pelanggan akan layanan berikutnya dan di hari yang sama, terkadang bergantung pada jam pengiriman tertentu.

Mei lalu, pengembang properti mengumumkan pembukaan DC tahun 2021 di Bronx, New York. Dengan total hampir 1 juta kaki persegi, dilaporkan akan menjadi pusat pemenuhan dua lantai terbesar di negara ini. Proyek serupa sedang berlangsung di Chicago, Los Angeles, dan San Francisco.

“Kesediaan pengembang untuk menentukan jenis proyek tersebut menunjukkan bahwa ada permintaan,” kata Matt Powers, wakil presiden eksekutif ritel dan e-niaga dengan pengembang properti Jones Lang LaSalle.

Ruang di dalam kota sangat mahal, katanya, jadi solusinya terletak pada pembangunan fasilitas bertingkat yang dapat mengemas jumlah maksimum luas ruangan ke dalam tapak terbatas. Itu telah lama menjadi tren di negara-negara Asia seperti Cina, Singapura, dan Jepang, di mana populasi yang sangat padat memaksa pengembang untuk membangun bukannya keluar.

Sampai sekarang, proyek serupa di kota-kota AS sebagian besar dianggap tidak layak secara ekonomi. Tidak lagi. Pengembang dan penyewa ritel mereka bersedia membayar biaya tambahan lahan perkotaan sebagai imbalan karena dapat menjangkau penduduk kota dalam hitungan jam.

Pembangunan fasilitas bertingkat, dengan belokan ketat yang diperlukan untuk memindahkan kendaraan antar lantai, menimbulkan pertanyaan tentang akses rig traktor-trailer. DC seluas 590.000 kaki persegi yang dibangun oleh Prologis di Seattle, dikatakan sebagai yang pertama dari jenisnya di AS, memiliki tiga lantai, tetapi hanya dua yang pertama dicadangkan untuk operasi gudang. Lantai atas terdiri dari kantor dan "ruang pembuat," catat Powers.

Desain bertingkat cenderung bekerja lebih baik di Asia karena truk yang lebih kecil yang biasanya melayani wilayah itu. Kendaraan berat menciptakan tantangan struktural bagi pembangun fasilitas bertingkat tinggi. Yang juga menjadi perhatian pengembang Amerika adalah kemungkinan adanya keluhan dari tempat tinggal dan bisnis tetangga tentang kebisingan, lampu, kemacetan lalu lintas, dan polusi.

Namun semua itu tidak menghentikan pertumbuhan DC besar di lingkungan perkotaan AS tertentu, di mana gudang yang lebih kecil di dalam batas kota tidak dapat lagi memenuhi permintaan produk. Sekarang menjadi pertanyaan untuk menemukan ruang yang menyeimbangkan kebutuhan akan kedekatan dengan pelanggan dengan masalah zonasi dan penggunaan. Fasilitas Bronx, menurut Powers, sebelumnya merupakan kompleks bioskop, sehingga para tetangga terbiasa dengan kehadirannya sebagai operasi komersial.

Penduduk setempat mungkin juga agak ditenangkan oleh fakta bahwa pengiriman keluar dari DC besar tersebut bergerak dengan truk yang lebih kecil, seringkali van, sehingga mengurangi kebisingan dan kemacetan. Dan pemerintah daerah kemungkinan besar akan mengambil kesempatan untuk menggunakan kembali bidang tanah yang tidak aktif, menawarkan insentif yang besar bagi gudang besar untuk dipindahkan.

Nilai properti perkotaan umumnya meningkat, baik karena masuknya penduduk berpenghasilan tinggi, perkembangan komersial seperti mal kelas atas, dan kebutuhan akan lebih banyak ruang gudang. “Permintaan ada untuk industri,” kata Powers. “Pengembang tidak mendapatkan penawaran untuk properti ini. Mereka rela mengeluarkan banyak uang untuk melayani pengguna akhir.”

Mengenai efek pada nilai properti residensial, itu tergantung pada lokasi, kata Powers. “Ini dapat berdampak pada penduduk di sekitar [ke DC], tetapi sebagian besar ini masih merupakan area kuasi-komersial.”

Kekhawatiran yang lebih besar adalah menemukan pekerja yang cukup untuk menjadi staf fasilitas raksasa ini. Dengan pengangguran AS pada tingkat historis rendah, setiap bisnis jasa menghadapi tantangan untuk mendapatkan tubuh yang cukup hangat. Dan pekerjaan gudang khususnya, yang terdiri dari tugas-tugas yang berulang dan seringkali sulit, tidak dianggap sebagai pilihan yang menarik oleh banyak pencari kerja yang lebih muda saat ini. Lalu ada fakta bahwa biaya perekrutan pekerja berbasis kota seringkali lebih besar daripada di pinggiran kota atau pedesaan.

Powers mengharapkan tren pergudangan perkotaan terus berlanjut, dengan peringatan. "Ini tidak akan menjadi pertumbuhan yang cepat," katanya. "Ini masih premium." Pengecer bersedia memakan biaya penempatan di lingkungan perkotaan seperti Manhattan karena alasan citra dan kehadiran pasar. Sebaliknya, perusahaan industri kemungkinan akan membuat pilihan yang lebih didorong oleh keuntungan di setiap lokasi.

Terlebih lagi, jumlah kota yang dapat menjadi tuan rumah untuk operasi semacam itu terbatas. Peluang akan terus muncul di tempat-tempat yang dibatasi ketat seperti San Francisco, pusat kota Chicago dan New York City, Powers mengatakan, "tetapi permintaan itu tidak akan diterjemahkan dengan sendirinya ke Dallas atau Houston, yang sudah meluas sendiri."