Gudang Mega Perkotaan: Tantangan Meningkat untuk Jalan-jalan Kota
Jika Anda pikir jalan kota sudah macet sekarang, bayangkan sebuah pusat distribusi raksasa mendarat tepat di tengah lingkungan perkotaan yang sibuk.
Sopir, pejalan kaki, pelanggan sepeda dan pengangkut freight komersial semuanya bersaing untuk strip aspal yang sama. Popularitas layanan berbagi sepeda seperti Uber dan Lyft, bersama dengan ledakan e-commerce dan kebutuhan yang enak untuk pengiriman mil terakhir yang cepat, hanya memperburuk hal-hal.
Sekarang datang tren menempatkan pusat distribusi besar, yang dulunya terletak di area yang kurang ramai, tepat di tengah kota besar. Alasannya adalah kebutuhan e-tailer untuk memenuhi permintaan pelanggan atas layanan hari berikutnya dan hari yang sama, terkadang terkait dengan jam pengiriman tertentu.
Tahun lalu Mei, pengembang properti mengumumkan pembukaan pusat distribusi di Bronx, New York pada 2021. Berukuran hampir 1 juta kaki persegi, reportedly akan menjadi pusat fulfillment dua lantai terbesar di negara. Proyek serupa sedang berlangsung di Chicago, Los Angeles dan San Francisco.
"Kesiapan pengembang untuk mengecek jenis proyek ini menunjukkan bahwa permintaan ada," kata Matt Powers, executive vice president of retail and e-commerce dengan pengembang properti Jones Lang LaSalle.
Ruang di dalam kota sangat dihargai, katanya, jadi solusinya terletak pada membangun fasilitas multi-lantai yang dapat memasukkan jumlah kaki persegi maksimum ke dalam footprint yang terbatas. Itu selama waktu yang lama adalah tren di negara-negara Asia seperti China, Singapura dan Jepang, di mana populasi yang sangat padat memaksa pengembang untuk membangun ke atas alih-alih ke luar.
Sampai sekarang, proyek serupa di kota AS sebagian besar dianggap tidak ekonomis. Tidak lagi. Pengembang dan penit ritél mereka bersedia membayar biaya tambahan tanah perkotaan imbal dengan dapat mencapai penduduk kota dalam waktu beberapa jam.
Pembangunan fasilitas multi-lantai, dengan belok belit yang ketat yang diperlukan untuk memindahkan kendaraan antara lantai, menimbulkan pertanyaan tentang akses oleh truk tir tir. Pusat distribusi berukuran 590.000 kaki persegi yang dibangun oleh Prologis di Seattle, dikatakan menjadi yang pertama di AS, memiliki tiga lantai, tetapi hanya dua lantai pertama yang disediakan untuk operasi gudang. Lantai atas terdiri dari kantor dan "maker spaces," kata Powers.
Desain multi-lantai cenderung bekerja lebih baik di Asia karena truk yang lebih kecil yang biasanya melayani wilayah tersebut. Kendaraan berat menciptakan tantangan struktural bagi pembangun fasilitas gedung tinggi. Juga menjadi kekhawatiran bagi pengembang AS adalah kemungkinan keluhan dari tetangga tempat tinggal dan bisnis tentang kebisingan, lampu, kemacetan lalu lintas dan polusi.
Namun tidak ada yang menghentikan pertumbuhan pusat distribusi besar di beberapa lingkungan perkotaan AS, di mana gudang yang lebih kecil dalam batas kota tidak lagi dapat memenuhi permintaan produk. Sekarang menjadi pertanyaan tentang menemukan ruang yang menyeimbangkan kebutuhan akan kedekatan dengan pelanggan dengan isu zonasi dan penggunaan. Fasilitas Bronx, kata Powers, sebelumnya kompleks bioskop, jadi tetangga terbiasa dengan kehadirannya sebagai operasi komersial.
Warga lokal mungkin juga sedikit dapat diajukkan oleh fakta bahwa pengiriman keluar dari pusat distribusi besar itu bergerak dalam truk yang lebih kecil, seringkali van, yang mengakibatkan kurang kebisingan dan kemacetan. Dan pemerintah lokal kemungkinan besar akan dengan senang hati memanfaatkan kesempatan untuk memanfaatkan kembali tanah yang tidak aktif, menawarkan insentif yang murah hati untuk gudang besar untuk pindah ke sana.
Nilai properti perkotaan umumnya meningkat, baik karena aliran penduduk berpendapatan tinggi, pengembangan komersial seperti pusat perbelanjaan mewah, dan kebutuhan akan lebih banyak ruang gudang. "Permintaan ada untuk industri," kata Powers. "Pengembang tidak mendapatkan kesepakatan untuk properti ini. Mereka bersedia membayar premi untuk melayani pengguna akhir."
Seperti yang berkaitan dengan dampak terhadap nilai properti tempat tinggal, itu tergantung pada lokasi, kata Powers. "Itu dapat mempengaruhi warga di dekat [pusat distribusi], tetapi sebagian besar ini masih wilayah semikomersial."
Kekhawatiran yang lebih besar adalah mencari cukup pekerja untuk menyatukan fasilitas raksasa ini. Dengan pengangguran AS pada tingkat terendah historically, setiap bisnis layanan menghadapi tantangan untuk mendapatkan cukup tenaga kerja. Dan pekerjaan gudang khususnya, yang terdiri dari tugas berulang dan seringkali berat, tidak dianggap opsi yang menarik oleh banyak pencari kerja muda saat ini. Lalu ada fakta bahwa biaya untuk mempekerjakan pekerja berbasis kota seringkali lebih besar dari pada di pinggiran kota atau daerah pedesaan.
Powers mengharapkan tren gudang perkotaan akan berlanjut, dengan satu catatan. "Ini tidak akan pertumbuhan yang cepat," katanya. "Ini masih premi." Ritél bersedia menelan biaya untuk lokasi di lingkungan perkotaan seperti Manhattan karena alasan citra dan kehadiran pasar. Perusahaan industri, di sisi lain, kemungkinan akan membuat pilihan yang lebih didorong oleh bottom line di setiap lokasi.
Lebih dari itu, jumlah kota yang dapat menjadi tuan rumah operasi semacam itu terbatas. Peluang akan terus muncul di tempat yang terkait erat seperti San Francisco, pusat kota Chicago dan New York City, kata Powers, "tetapi permintaan itu tidak akan diterjemahkan sendiri ke Dallas atau Houston, yang sudah meluas sendiri."
