Menguasai Pemilihan Lokasi Situs Distribusi: Panduan Strategis untuk Eksekutif

Eksekutif menghadapi sejumlah tantangan saat mengembangkan dan mengeksekusi proses pemilihan fasilitas yang berhasil. Seringkali tantangan tersebut berupa jadwal yang tidak realistis, perencanaan anggaran yang tidak lengkap, dan keterbatasan geografis. Hambatan lain meliputi kurangnya pengalaman tim proyek dan kegagalan untuk melibatkan konstituen kunci di HR, IT, atau keuangan lebih awal dalam proses. Berikut adalah beberapa imperatif kunci yang perlu didefinisikan, bersama dengan nuansa yang lebih halus yang datang dengan wilayah ini.

Dari berbagai alasan, termasuk pertumbuhan toko, peningkatan tingkat layanan, gabungan dan akuisisi, platform e-commerce, dan keterbatasan kapasitas, eksekutif sedang menghadapi keputusan untuk menambahkan pusat distribusi baru ke jaringan mereka. Untuk proyek yang berhasil, beberapa pertanyaan kunci harus dijawab sejak awal:

• Strategi bisnis dan tujuan apa yang akan terpenuhi oleh DC baru?
• Bagaimana DC akan mempengaruhi kebutuhan rantai pasok dan logistik saat ini? Biasanya, penentuan ini berupa analisis transportasi dan jaringan, mengidentifikasi pengiriman hemat biaya di berbagai mode dan lokasi.
• Modal yang diperlukan berapa, dan bagaimana kasus keuangan untuk persetujuan? Tingkat otomasi apa yang diharapkan? Bagaimana anggaran modal dibuat, dan oleh siapa?
• Jenis tenaga kerja apa yang diperlukan untuk membuat DC menjadi operasi yang berhasil? Bagaimana tim menilai ketersediaan, kualitas, dan persaingan, sekarang dan di masa depan?
• Ukuran, cakupan, dan harga fasilitas itu sendiri harus berapa?

Membangun tim proyek sekarang menjadi kritis. Praktik terbaik adalah menetapkan manajer proyek untuk memimpin tim perusahaan, sambil juga membuat partner eksternal kunci. Tim perlu diselaraskan melalui piagam yang memenuhi komitmen yang dirinci di atas.

Pada tahap ini, analisis pemilihan lokasi DC harus terdiri dari tiga fase:

Fase satu: Kumpulkan. Analisis kelayakan yang menyeluruh dan definisi kebutuhan harus dilakukan sesuai dengan alur kerja operasional. Langkah ini sering diabaikan atau tidak lengkap karena keterbatasan waktu atau kurangnya masukan pemangku kepentingan, namun ini adalah dasar keberhasilan proyek.

Fase dua: Pergi ke pasar. Setelah kompilasi data dan pemeriksaan untuk kebutuhan bisnis, titik sentroid dan area pencarian ditetapkan. Sekarang bagian menyenangkan dimulai. Analisis detail tentang trade-off antara lokasi perlu dilakukan. Semua aspek utama harus dipertimbangkan, termasuk:

• Trade-off infrastruktur dan transportasi untuk beberapa mode;
• Kedalaman tenaga kerja, kualitas, ketahanan, dan tingkat risiko;
• Insentif pajak dan tunjangan pelatihan;
• Biaya properti, ketersediaan dan lokasi, termasuk opsi milik versus sewa dan pembiayaan serta kredit yang tersedia, dan
• Anggaran konstruksi, jadwal, dan kebutuhan pengadaan bahan.

Fase tiga: Kontrak dan komitmen. Sekarang setelah lokasi optimal, bangunan, tenaga kerja, komunitas, dan hub logistik telah divalidasi sepenuhnya, saatnya untuk berkontrak dan memulai proses membawa proyek menjadi kenyataan. Risiko terbesar pada titik ini biasanya melibatkan ketaatan pada jadwal dan anggaran, yang dihalangi oleh kurangnya pemahaman atau ketelitian dalam penilaian.

Sebagian besar pendekatan pemilihan lokasi DC terdiri dari perencanaan yang cermat, manajemen proyek yang baik, dan pereselon strategis dengan kebutuhan bisnis. Namun, ada banyak aspek lain yang memerlukan nuansa dan keanggahan yang cerdas.

Saat berkaitan dengan identifikasi lokasi, proses yang panjang untuk mennegoiasikan kesepakatan yang tepat memerlukan intelijen pasar, hubungan yang kuat, dan rencana kompetitif. Pasir sangat subjektif dan sulit untuk dicerna tanpa kerja lapangan lokal yang luas dan keahlian. Memahami pemerintah lokal, keterbatasan tanah, dan pertimbangan kepemilikan memerlukan pengalaman dalam dan konsultasi yang baik. Pada 2020, properti industri mengalami keterbatasan pasokan yang parah, pasar tenaga kerja pada tingkat puncak, dan modal sedang diperiksa dengan ketat.

Penting bahwa perusahaan memiliki tim proyek yang menggabungkan keterampilan teknik, logistik, dan keuangan dengan keahlian tenaga kerja dan hukum, sehingga dapat memanfaatkan disiplin tersebut untuk hasil yang berhasil.

Peringatan untuk proyek pemilihan lokasi DC baru tetap kuat untuk 2020 dan tahun-tahun berikutnya. Meskipun volatilitas ekonomi dan geopolitik, lebih dari 250 juta kaki persegi ruang gudang baru akan menjadi kenyataan tahun ini di Amerika Serikat saja. Mengingat fakta bahwa setidaknya 50% dari volume itu didorong oleh e-commerce, tekanan harga pada bangunan dan konstruksi akan meningkat. Dan dengan pengangguran gudang pada rekor terendah, otomatisasi dan penyaluran tenaga kerja akan memerlukan pemeriksaan yang lebih ketat. Baik memulai pusat fulfillment impor massal, atau membuka situs last-mile yang cerdas di perkotaan, perusahaan membutuhkan analisis strategis yang kuat, digabungkan dengan keahlian lokal dan intelijen pasar. Semua diperlukan untuk memenuhi permintaan yang ketat pelanggan untuk layanan yang lebih cepat dan pengiriman yang sempurna.

Blaine Kelley adalah senior vice president di CBRE Industrial and Logistics.