Pergeseran Permintaan Rantai Pasokan tahun 2020
Sementara COVID-19 menimbulkan ancaman besar bagi semua bisnis di semua sektor, hal itu menimbulkan ketakutan khusus di sektor real estat industri dan logistik, dan untuk alasan yang baik. Ketika berita beredar tentang lonjakan di Wuhan, Cina, pusat manufaktur terkenal yang merupakan salah satu roda penggerak dalam mesin yang jauh lebih besar, alasan kekhawatiran tampaknya berlipat ganda. Keputusasaan tampak seperti siklus — gangguan rantai pasokan mengurangi pendapatan perusahaan yang, dipasangkan dengan pengurangan belanja konsumen, mengurangi kebutuhan akan pasokan. Untuk sesaat, permintaan gudang dan pusat distribusi tampaknya mengalami penurunan yang tak terhindarkan.
Tetapi waktu telah mengungkapkan kisah yang lebih nyata, dan prospek industri industri dan logistik menunjukkan perlawanan yang hampir tak tertandingi. Untuk memahami, dan memercayai, permintaan yang tak tergoyahkan untuk ruang distribusi di tengah resesi global, penting untuk mempertimbangkan pendorong permintaan baru dalam ekonomi COVID-19, dan untuk mengamati perubahan dalam strategi rantai pasokan yang akan membuat properti gudang menjadi lebih baik. jenis properti berkinerja terbaik yang akan terus berkembang.
Tiga Serangkai Permintaan
Dalam Tinjauan Tengah Tahun CBRE tentang Prospek Pasar Real Estat Global, permintaan di sektor industri dan logistik memiliki tiga sumber utama. Pertama, dan mungkin yang paling berdampak, adalah ledakan e-commerce. Perpanjangan dari tren yang sudah berkembang, belanja virtual dan penjualan online memiliki dampak besar pada susunan sektor industri sejak pandemi COVID-19. Segala sesuatu mulai dari makanan dan pakaian hingga dekorasi rumah dibeli secara online, membutuhkan fasilitas distribusi dalam jumlah yang jauh lebih besar. Pada tahun 2019, e-commerce mencapai 17% dari total penjualan ritel di 10 negara dengan output ritel tertinggi — angka yang diperkirakan akan meningkat menjadi 21% pada tahun 2021.
Prediksi lain adalah peningkatan "persediaan keselamatan". Melalui pandemi, lonjakan permintaan dan pembelian yang tertunda telah mengubah pola pikir pengecer dan produsen. Banyak pemilik bisnis memilih untuk menambah stok mereka di gudang, agar cukup siap menghadapi perilaku pembeli yang tidak terduga. Strategi yang saat ini diadopsi secara luas, peningkatan inventaris keselamatan juga akan mendorong permintaan ruang gudang.
Sumber terakhir dari peningkatan permintaan adalah adaptasi berikutnya terhadap strategi rantai pasokan. Karena sebagian besar rantai pasokan saat ini beroperasi pada pengaturan multi-tingkat, di mana satu gudang memasok ke gudang lain, dampak COVID-19 menyebabkan efek kemacetan di banyak tempat, dan inefisiensi pendekatan multi-saluran terungkap. Diharapkan pengecer mengubah strategi mereka, mengambil pendekatan distribusi omnichannel seperti yang telah dilakukan di masa lalu.
Permintaan di Berbagai Tempat
Dalam proses memperluas jaringan distribusi e-commerce mereka, pengecer cenderung mendiversifikasi permintaan mereka dalam hal lokasi. Gangguan yang disebabkan oleh pandemi, dan tarif perdagangan yang sudah ada sebelumnya antara China dan AS, menjauhkan minat dari China dan masuk ke pasar industri Asia, Eropa, Meksiko, dan lokal di AS. Semakin banyak pengecer menambahkan fasilitas manufaktur di luar China, selain operasi mereka yang sudah ada, untuk mengurangi kemungkinan efek kemacetan di masa depan. Dengan penekanan pada memastikan ketahanan rantai pasokan, pasar industri akan terdesentralisasi dengan baik.
Selama resesi, pasar industri di dekat daerah berpenduduk akan terus menimbulkan risiko rendah. Sebaliknya, pasar pinggiran kota sekunder dan tersier — daerah yang lebih bergantung pada ekonomi lokal — akan mencerminkan penurunan yang tak terhindarkan yang terjadi di pasar. Namun karena prospek pasar yang holistik, tidak ada alasan untuk menganggap pelemahan seperti itu memiliki keabadian, dan area ini dapat memberikan peluang hasil tinggi bagi investor dalam jangka panjang.
Permintaan juga akan terwujud secara berbeda di seluruh industri yang dilayani. Secara alami, pemilik e-commerce akan mendapatkan beberapa permintaan yang paling dapat diprediksi dan tidak tergoyahkan. Tapi industri lain yang berkembang adalah kelontong, makanan dan minuman. Makanan adalah salah satu jenis barang yang semakin banyak dibeli secara online, mendorong kebutuhan pengecer grosir untuk memiliki strategi penyimpanan baru. CRBE menyebut medis, penyedia data, dan penyedia logistik pihak ketiga nasional sebagai penghuni berisiko rendah lainnya.
Terakhir, permintaan juga akan berbeda di seluruh jenis properti, dengan ruang kotak besar diharapkan menjadi taruhan teraman. Blok ruang yang lebih besar lebih disukai oleh pengecer di AS Jika permintaan untuk gudang dan pusat distribusi mil terakhir — di mana barang tetap ada sebelum didistribusikan ke tujuan pelanggan akhir mereka — meningkat seperti yang diperkirakan, mungkin ada permintaan yang stabil untuk proyek pembangunan kembali di tahun-tahun mendatang.
"Rantai pasokan" adalah istilah yang diingat oleh pandemi virus corona, bersama dengan jenis kepanikan tertentu. Namun lonjakan e-commerce, kebutuhan akan inventaris keamanan, dan ketidakefisienan yang terungkap dari sistem terpusat multi-saluran saat ini tidak lain adalah menjanjikan untuk sektor logistik dan industri. Dengan segala alasan untuk mengharapkan peningkatan permintaan yang stabil untuk gudang dan pusat distribusi, ruang di pasar real estat ini akan terus menunjukkan ketahanan karena dampak ekonomi dari pandemi terus berlanjut. Bagi investor yang berharap dapat mengatasi kelemahan sektor lain, real estat industri adalah tempat yang tepat untuk mencarinya.
Zain Jaffer adalah pendiri dan CEO perusahaan investasi Zain Ventures.
