Evolusi Rantai Pasok 2020: Menyesuaikan Diri dengan Tantangan COVID-19
Sementara COVID-19 menimbulkan ancaman besar bagi semua bisnis di semua sektor, itu memicu ketakutan khusus dalam sektor properti industri dan logistik, dan dengan alasan yang baik. Saat berita meluas tentang lonjakan di Wuhan, China, sebuah pusat manufaktur yang merupakan satu gigi dalam mesin yang jauh lebih besar, alasan untuk kekhawatiran tampak berkali-kali. Keputusasaan tampak siklus — gangguan rantai pasok mengurangi pendapatan perusahaan yang, dipadukan dengan pengurangan pengeluaran konsumen, mengurangi kebutuhan pasokan. Untuk sementara, permintaan gudang dan pusat distribusi tampak berada pada penurunan yang tidak dapat dihindari.
Namun waktu telah mengungkapkan cerita yang lebih benar, dan pandangan industri industri dan logistik menunjukkan ketahanan yang hampir tidak ada bandingannya. Untuk memahami, dan untuk mempercayai, permintaan yang tak goyah untuk ruang distributif di tengah resesi global, penting untuk mempertimbangkan pengaya permintaan baru dalam ekonomi COVID-19, dan untuk mengamati pergeseran dalam strategi rantai pasok yang akan membuat properti gudang menjadi beberapa jenis properti yang paling berkinerja baik melanjutnya.
Tiga Asas Permintaan
Dalam Tinjauan Tengah Tahun CBRE tentang Pandangan Pasar Properti Global, permintaan di sektor industri dan logistik memiliki tiga sumber utama. Pertama, dan mungkin paling berdampak, adalah bonanza e-commerce. Perpanjangan dari tren yang sudah berkembang, belanja virtual dan penjualan online telah memberikan dampak besar atas komposisi sektor industri sejak pandemi COVID-19. Segala sesuatu dari makanan dan pakaian hingga dekorasi rumah dibeli secara online, memerlukan fasilitas distribusi dalam jumlah yang jauh lebih besar. Pada tahun 2019, e-commerce menyumbang 17% dari total penjualan ritail di 10 negara dengan output ritail tertinggi — angka yang diperkirakan akan naik menjadi 21% pada tahun 2021.
Prediksi lain adalah peningkatan “inventori pengaman.” Selama pandemi, permintaan tertunda dan lonjakan pembelian telah mengubah pola pikir ritailer dan produsen. Banyak pemilik bisnis memilih untuk meningkatkan stok mereka di penyimpanan, untuk memastikan persiapan yang memadai untuk perilaku pembeli yang tidak dapat diprediksi secara serupa. Strategi yang saat ini banyak diadopsi, peningkatan inventori pengaman juga akan memicu permintaan untuk ruang gudang.
Sumber terakhir dari peningkatan permintaan adalah adaptasi yang diikuti dari strategi rantai pasok. Karena sebagian besar rantai pasok saat ini beroperasi pada pengaturan multi-tingkat, di mana satu gudang menyediakan ke gudang lain, dampak COVID-19 menyebabkan efek bottleneck di banyak tempat, dan ketidakefisienan pendekatan multi-saluran terekspos. Harapannya ritailer akan mengubah strategi mereka, mengambil pendekatan omnichannel untuk distribusi seperti yang dilakukan di masa lalu.
Permintaan di Berbagai Tempat
Dalam proses memperluas jaringan distribusi e-commerce mereka, ritailer kemungkinan akan memperbanyak permintaan mereka dalam hal lokasi. Gangguan yang disebabkan oleh pandemi, dan tarif perdagangan yang sudah ada antara China dan AS, mendorong minyak pindah dari China ke pasar industri Asia, Eropa, Meksiko, dan secara lokal di AS. Semakin banyak ritailer menambahkan fasilitas manufaktur di luar China, selain operasi yang sudah ada, untuk mengurangi kemungkinan efek bottleneck di masa depan. Dengan penekanan pada memastikan ketahanan rantai pasok, pasar industri akan terdesentralisasi secara menguntungkan.
Selama resesi, pasar industri di dekat area padat penduduk akan terus menimbulkan risiko rendah. Sebaliknya, pasar suburb sekunder dan tersier — area yang lebih bergantung pada ekonomi lokal — akan mencerminkan penurunan yang tidak dapat dihindari yang terjadi di pasar. Namun karena pandangan pasar yang menyeluruh, tidak ada alasan untuk mengasumsikan bahwa pemlemahan ini akan permanen, dan area ini dapat memberikan peluang rendemen tinggi bagi investor di jangka panjang.
Permintaan juga akan berbeda di berbagai industri yang dilayani. Secara alami, penghuni e-commerce akan menyumbang beberapa permintaan yang paling dapat diprediksi dan tak goyah. Namun industri lain yang berkembang adalah rokok, makanan dan minuman. Makanan adalah salah satu jenis barang yang semakin banyak dibeli secara online, mendorong kebutuhan ritailer makanan untuk memiliki strategi penyimpanan baru. CRBE menyebut medis, penyedia data, dan penyedia logistik pihak ketiga nasional sebagai penghuni risiko rendah lainnya.
Terakhir, permintaan juga akan berbeda di berbagai tipe properti, dengan ruang big-box diperkirakan sebagai opsi paling aman. Blok ruang yang lebih besar disukai oleh ritailer di AS. Jika permintaan untuk gudang dan pusat distribusi final-mile — di mana barang tinggal sebelum didistribusikan ke tujuan akhir pelanggan — meningkat seperti yang diperkirakan, mungkin akan ada permintaan yang stabil untuk proyek redevelopment dalam beberapa tahun mendatang.
“Rantai pasok” adalah istilah yang diingatkan oleh pandemi coronavirus, bersama dengan jenis panik tertentu. Namun lonjakan e-commerce, kebutuhan akan inventori pengaman, dan ketidakefisienan yang terekspos dari sistem terpusat multi-saluran saat ini adalah sesuatu yang sangat menguntungkan bagi sektor logistik dan industri. Dengan setiap alasan untuk mengharapkan peningkatan stabil dalam permintaan untuk gudang dan pusat distribusi, ruang ini di pasar properti akan terus menunjukkan ketahanan seiring berlangsungnya dampak ekonomi pandemi. Untuk investor yang berharap untuk mengatasi kelemahan sektor lain, properti industri adalah tempat yang tepat untuk dilihat.
Zain Jaffer adalah pendiri dan CEO dari firma investasi Zain Ventures.
